Bau-Turbo! Was bringt er wirklich?

Die Knappheit an Wohnraum, besonders in attraktiven Lagen, ist eines der Themen unserer Zeit. Jede Regierung der vergangenen Jahrzehnte hat versprochen, das Thema wirksam anzugehen. So richtig erfolgreich war dabei keine. Bringt der „Bau-Turbo“ jetzt den erhofften Befreiungsschlag?

Vielleicht. Denn, ob die am 30. Oktober 2025 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen wirken, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

Eines ist gewiss: Der Gesetzgeber hat Bauherren, Projektentwicklern und Baubeteiligten einmal mehr den Rücken gestärkt und Instrumente geschaffen, die eine extreme Vielzahl an Vorhaben ermöglichen könnten. Und das Ganze ohne langwierige Verfahren für neue Bebauungspläne, egal ob in Bereichen mit Bebauungsplan, ohne Bebauungsplan oder sogar im Außenbereich! Neue Möglichkeiten ergeben sich sowohl für den Neubau als auch für den Bestand!

1. Welche Chancen ergeben sich?

Möglichkeiten wurden für alle Szenarien geschaffen, egal ob ein Bebauungsplan besteht, ob es sich um einen unbeplanten Innenbereich oder sogar um ein Vorhaben im Außenbereich handelt. Für alle drei gilt: Was bisher nur über langwierige Planverfahren möglich war, kann nun auf Basis eines Bauantrags zugelassen werden – jeweils mit Zustimmung der Gemeinde.

a) Im Bereich mit Bebauungsplan: Nachverdichtung ohne Planänderung

Bislang war der Bebauungsplan für die Praxis weitgehend „in Stein gemeißelt“: Wollte man höher, dichter oder an anderer Stelle bauen als festgesetzt, blieb meist nur die Änderung oder Neuaufstellung des Plans – mit allen bekannten Risiken und Verzögerungen.

Der neue § 31 Abs. 3 BauGB durchbricht diese Blockade. Mit Zustimmung der Gemeinde kann nun von sämtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten von Wohnungsbauvorhaben befreit werden, wenn dies unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Erfasst sind insbesondere Abweichungen bei Art und Maß der baulichen Nutzung sowie bei den überbaubaren Grundstücksflächen.

Praktisch heißt das: Aufstockungen ganzer Straßenzüge, zusätzliche Wohngebäude im „Hinterland“ eines Quartiers, das Schließen von Baulücken mit höherer oder dichterer Bebauung können künftig ohne Planänderungsverfahren genehmigt werden.

b) Im unbeplanten Innenbereich: Lockerung des strengen „Einfügens“

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) scheiterten viele Projekte bislang daran, dass sie sich in die „Eigenart der näheren Umgebung“ einfügen mussten – insbesondere beim Maß der baulichen Nutzung. Ein Haus „eine Etage höher als der Rest“ oder eine zweite Reihe Bebauung waren häufig nicht genehmigungsfähig. Mit dem neuen § 34 Abs. 3b BauGB kann nun – wiederum mit Zustimmung der Gemeinde – vom Einfügensgebot abgewichen werden, wenn ein Wohngebäude errichtet werden soll und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Damit öffnen sich insbesondere:

+   hinterliegende Grundstücke und zweite Reihen („Gartenbebauung“),
+   bisher ungenutzte Innenhöfe,
+   Grundstücksteile, die nach der bisherigen Einfügungsdogmatik als „zu massiv“ bebaut gegolten hätten.

Hinzu kommt eine sehr interessante Erweiterung im Bestand: § 34 Abs. 3a Nr. 1 b BauGB erlaubt es nun, auch bei Nichtwohngebäuden (z.B. Supermärkten, Parkhäusern, Bürogebäuden) vom Einfügenserfordernis abzuweichen, wenn durch Erweiterung, Änderung oder Erneuerung neue Wohnungen geschaffen oder bereits brachliegender Wohnraum wieder nutzbar gemacht wird. Typische Anwendung: Aufstockung eines großflächigen Einzelhandelsmarktes um ein oder zwei Wohngeschosse.

c) Im Außenbereich: Arrondierung statt Streusiedlung

Der eigentliche „Turbo“ steckt in § 246e BauGB. Die Vorschrift erlaubt es – befristet bis zum 31.12.2030, mit Zustimmung der Gemeinde von sämtlichen Vorschriften des BauGB und den darauf beruhenden Rechtsverordnungen (insbesondere BauNVO und Festsetzungen von Bebauungsplänen) abzuweichen, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem Katalog von Wohnungsbauvorhaben dient.

Im Außenbereich gelten besondere Schranken: § 246e Abs. 3 BauGB erlaubt die Anwendung nur auf Vorhaben, die in einem "räumlichen Zusammenhang" mit bebauten Flächen stehen, die nach § 30 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind. Es geht also um eine geordnete Arrondierung bestehender Siedlungsränder, nicht um das „Herausstreuen“ einzelner Wohnhäuser in die freie Landschaft.

d) Gemeinsamer Nenner: Große Spielräume – wenn die Gemeinde mitzieht

Allen neuen Instrumenten ist eines gemeinsam: Sie eröffnen erhebliche zusätzliche Spielräume für den Wohnungsbau ohne aufwändige Bauleitplanung, funktionieren aber nur mit Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB und im Rahmen der öffentlichen Belange sowie der Nachbarrechte. Die Bauaufsichtsbehörde hat zudem jeweils Ermessen; ein Rechtsanspruch auf Anwendung des Bau-Turbos wird daher nur in seltenen Ausnahmekonstellationen anzunehmen sein.

Für Bauherren, Projektentwickler und Investoren heißt das: Wer frühzeitig ein überzeugendes städtebauliches und wohnungspolitisches Konzept vorlegt und die Gemeinde aktiv einbindet, kann Projekte realisieren, die vor dem 30.10.2025 rechtlich und politisch kaum durchsetzbar gewesen wären. Wir unterstützen dabei gern!

2. Wie begegnet man Widerständen?

Die Achillesferse sind die Gemeinden. Art. 28 Abs. 2 des Grundgesetzes garantiert diesen die kommunale Planungshoheit. Insofern konnten sie auch bei dieser Gesetzesnovelle nicht übergangen werden. Dabei herausgekommen ist eine zentrale Beteiligungsnorm in § 36a BauGB, nach der die Gemeinden ihre Zustimmung erteilen „müssen“, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung vereinbar ist.

Lassen sich Neubauvorhaben jetzt mit dem Bau-Turbo erzwingen? Nur indirekt. Denn ein einklagbarer Direktanspruch auf die Zustimmung der Gemeinde ist auch mit den Neuregelungen nicht geschaffen worden. Gleichwohl sind die Gemeinden an die allgemeinen Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns gebunden und der Beurteilungsspielraum lässt sich gerichtlich auf Beurteilungsfehler überprüfen. Solche liegen z.B. vor, wenn der Sachverhalt nicht vernünftig aufgeklärt wurde, die Gemeinde den rechtlichen Rahmen verkennt, allgemeine Bewertungsmaßstäbe nicht einhält oder das Willkürverbot verletzt. 

Auch indirekter Zwang lässt sich ausüben. Dazu ist es notwendig, den Finger in die Wunde zu legen. Denn zu erwarten ist, dass sich alte Ausreden aufs Neue zeigen: Für die Abstrakte Idee, mehr Wohnraum insb. für Familien zu schaffen, wird man noch allseitig Kopfnicken ernten. Wenn es dann um konkrete Vorhaben geht, kommt es darauf an, ob die Gemeinden die Zeichen der Zeit nun wirklich erkennen. Bisher galt allzu häufig: Gern, aber doch bitte nicht ausgerechnet hier! (NIMBY - not in my own backyard!).

Doch der Rechtfertigungsdruck wird unter dem neuen Bau-Turbo ein anderer sein als noch in der Vergangenheit. Der Gesetzgeber hat sich sämtliche Argumente angehört. In den großen Innenstadtlagen spricht man von hoher Dichte und ohnehin schon großen Bauvolumina, die ein Mehr nicht mehr ertragen sollen. In kleinen Gemeinden verweist man auf Beschaulichkeit und möchte erst alte Lücken schließen und Fläche sparen. So hat jeder Bezirk seine eigenen Ausreden. Der Gesetzgeber hat all das gesehen und mit den Regelungen des Bau-Turbo dennoch klar zum Ausdruck gebracht, dass die Bedenkenträger zurücktreten sollen und dass der notwendige Wohnraum nun wirklich entstehen soll. Nicht in 5 Jahren, sondern Jetzt!

Zur Erinnerung: Der Bau-Turbo ist bis zum 31.12.2030 befristet.

Die Gemeinden, regelmäßig von denselben Parteien dominiert, die den Bau-Turbo im Bund geschaffen haben, werden vor diesem Hintergrund alle Hände voll damit zu tun haben, der wohnraumsuchenden Bevölkerung vor Ort zu erklären, warum sie den Auftrag des Gesetzgebers nicht umsetzen können und wollen. Zur Erinnerung: Schon mit dem Baulandmobilisierungsgesetz aus Sommer 2021 hatte man den Gemeinden einen ganzen Strauß an Möglichkeiten an die Hand gegeben, das Problem endlich anzugehen. Nur genutzt wurden sie selten.

Das darf dennoch nicht bedeuten, dass kommunalen Bedenken nicht wirksam begegnet werden muss: Nicht jede Fläche eignet sich für die Wohnbebauung und regelmäßig sind Anpassungen erforderlich. Für die Vielzahl der Fälle gilt jedoch, dass die Zustimmung jedenfalls unter Bedingungen erteilt werden könnte, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten (§ 36a BauGB).

Lässt sich keine Verständigung erzielen und verweigert die Gemeinde trotz des klaren Wohnbauauftrages mit nur vorgeschobenen Argumenten die Baurechtsschaffung, so bleibt nur der Klageweg. Die örtliche Gemeinschaft hat zudem die Möglichkeit diejenigen Entscheidungsträger auszutauschen, die vor Ort dafür sorgen, dass sinnvolle Projekte blockiert werden. Während das in den meisten Bundesländern nur ein schwacher Trost ist, weil die Kommunalwahlen dort noch auf sich warten lassen, ergeben sich z.B. in Niedersachsen echte Chancen. Denn dort findet die nächste Kommunalwahl bereits im September 2026 statt!

Zum gesamten Thema beraten wir gern! Unter "Kontakt" erreichen Sie hierzu Herrn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Tom Forster.